ITBI na holding patrimonial: 7 pontos para analisar antes de transferir imóveis

Criar uma holding patrimonial e transferir imóveis para ela são etapas diferentes de uma estratégia patrimonial.

É possível constituir uma sociedade sem imediatamente transferir todos os imóveis para seu patrimônio. Quando essa transferência ocorre, surgem questões societárias, registrais e tributárias que precisam ser analisadas individualmente.

Entre elas está o ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. A dúvida costuma aparecer de forma simples: “Vou transferir meus imóveis para uma holding. Terei de pagar ITBI?”. A resposta exige algumas perguntas anteriores.

Este artigo apresenta, de forma informativa, sete pontos que merecem atenção antes de transferir imóvel para holding, sem antecipar o resultado do julgamento do Tema 1.348 do STF e sem prometer imunidade, restituição ou qualquer resultado tributário.

1. De que forma o imóvel entrará na holding?

Esse é o primeiro ponto.

Não basta saber que um imóvel passará da pessoa física para a pessoa jurídica. É necessário identificar qual é o negócio jurídico utilizado para realizar a transferência.

Quando o imóvel é utilizado pelo sócio para integralizar o capital social subscrito, entra em discussão a regra constitucional aplicável à realização de capital.

Por isso, transferência para holding e integralização de capital não são expressões automaticamente equivalentes. A transferência de um imóvel para uma holding não permite, por si só, concluir se haverá incidência de ITBI. O tratamento tributário depende da natureza jurídica da operação e, no caso de integralização de capital, das regras constitucionais e da jurisprudência aplicáveis.

2. Qual será o capital social efetivamente integralizado?

Esse ponto é decisivo por causa do Tema 796 do STF.

O Supremo Tribunal Federal já decidiu que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

Por isso, antes da transferência, é importante comparar:

• valor dos imóveis;
• capital subscrito;
• capital destinado à integralização;
• eventual parcela excedente.

A estrutura societária e os valores atribuídos à operação precisam ser examinados em conjunto.

3. O valor do imóvel é superior ao capital integralizado?

Se houver diferença, o Tema 796 torna-se particularmente relevante.

A utilização de um imóvel para integralização de capital não permite presumir que toda a operação estará abrangida pela imunidade. É necessário identificar o montante efetivamente vinculado ao capital social e eventual parcela excedente.

Essa verificação deve ocorrer antes da transferência, sempre que possível.

4. Qual será a atividade efetivamente exercida pela holding?

Uma holding pode concentrar participações societárias, administrar patrimônio próprio, receber imóveis, auferir receitas de locação ou desenvolver outras atividades.

Quando há atividade imobiliária preponderante, surge a controvérsia atualmente submetida ao STF no Tema 1.348. O Tema 1.348 discute o alcance da imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social quando a atividade preponderante da pessoa jurídica envolve compra e venda ou locação de imóveis.

O julgamento permanece pendente. Até a suspensão, cinco ministros haviam se manifestado no sentido de reconhecer que a imunidade na integralização de capital independe da atividade preponderante da pessoa jurídica, enquanto dois ministros adotaram entendimento divergente. O julgamento foi suspenso após pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes. Portanto, ainda não existe tese definitiva do STF sobre a controvérsia.

Durante o julgamento, o ministro Cristiano Zanin propôs uma ressalva à orientação favorável à imunidade, aceita pelo relator, ministro Edson Fachin: situações envolvendo artificialidade, simulação ou fraude não estariam protegidas pela imunidade tributária. Essa formulação integra os votos apresentados até o momento, mas ainda não constitui tese definitiva do STF.

Essa ressalva não autoriza presumir irregularidade em holdings patrimoniais ou empresas imobiliárias. Ela reforça, porém, a importância de analisar a estrutura societária, a documentação da operação e a correspondência entre a forma jurídica adotada e os atos efetivamente praticados.

5. A holding terá receita de aluguel?

Essa pergunta é especialmente relevante para holdings patrimoniais. É comum que sociedades criadas para concentrar patrimônio imobiliário recebam receitas decorrentes da locação dos próprios imóveis.

Mas a existência de locação, por si só, não permite concluir automaticamente pela existência ou perda de imunidade. A influência da atividade imobiliária preponderante sobre a imunidade na integralização é justamente parte da controvérsia discutida no Tema 1.348.

Enquanto não houver tese definitiva, a análise deve considerar o caso concreto, a atividade efetivamente exercida, a documentação e a operação realizada.

6. Em qual município está localizado cada imóvel?

O ITBI é um imposto municipal.

Por isso, uma mesma holding pode receber imóveis localizados em municípios diferentes e enfrentar procedimentos administrativos distintos em cada transferência. Podem variar:

• documentos exigidos;
• requerimentos administrativos;
• procedimentos para reconhecimento de imunidade;
• critérios de análise da Fazenda municipal;
• avaliação do imóvel;
• prazos;
• exigências para registro.

Em estruturas com imóveis em diferentes municípios, cada operação deve ser analisada individualmente. Não presumir que o procedimento administrativo será idêntico entre Belo Horizonte, Nova Lima, Lagoa Santa, Contagem ou qualquer outro município.

Para operações em Belo Horizonte, recomenda-se também a leitura sobre base de cálculo e valor declarado do ITBI em Belo Horizonte e a landing de ITBI em Belo Horizonte, que aborda, entre outros pontos, a integralização de imóveis e os Temas 796 e 1.348 do STF.

7. A documentação societária e imobiliária está coerente com a operação?

Uma operação patrimonial envolve mais do que o contrato social. Podem ser relevantes:

• matrícula atualizada de cada imóvel;
• título aquisitivo;
• contrato social ou alteração societária;
• capital social subscrito;
• forma de integralização;
• valores atribuídos aos bens;
• documentação contábil;
• atividade efetivamente exercida pela sociedade;
• documentação da integralização;
• correspondência entre a estrutura formal e a operação efetivamente realizada;
• documentos exigidos pelo Município;
• atos necessários ao registro imobiliário.

Quanto maior o patrimônio ou o número de imóveis envolvidos, maior a importância de organizar essas informações antes da transferência.

A análise conjunta desses elementos permite identificar o tratamento jurídico da operação antes da transferência do imóvel, evitando que decisões patrimoniais relevantes sejam tomadas a partir de afirmações genéricas sobre “ITBI na holding”.

Holding patrimonial paga ITBI?

A simples existência de uma holding não determina, sozinha, se haverá ITBI.

A resposta depende da natureza jurídica da transferência, do capital efetivamente integralizado, de eventual valor excedente, da atividade exercida pela sociedade, da legislação municipal e da jurisprudência aplicável.

Por isso, a pergunta adequada não é “Como não pagar ITBI?”, mas “Como essa operação será realizada e qual é o tratamento jurídico e tributário aplicável à estrutura escolhida?”

Tema 796, Tema 1.348 e Tema 1.113: onde cada um entra?

Os três temas tratam de questões diferentes.

Esses precedentes não devem ser confundidos. Podem ser relevantes em momentos distintos da mesma operação.

Vale a pena analisar o ITBI antes de transferir imóveis para a holding?

Quando imóveis serão utilizados em uma estrutura patrimonial, a análise anterior à transferência tende a fornecer informações mais úteis para a tomada de decisão do que examinar a operação apenas depois de concluída.

Isso não significa escolher uma estrutura apenas para evitar imposto. Significa compreender previamente:

• patrimônio;
• objetivo da sociedade;
• estrutura societária;
• imóveis envolvidos;
• valores;
• tributação;
• procedimentos municipais;
• documentação;
• custos da operação.

A holding deve fazer sentido dentro do planejamento patrimonial como um todo. Para aprofundar a visão sobre tributação imobiliária, vale conhecer a área de Direito Tributário Imobiliário.

Conclusão

A transferência de imóveis para uma holding patrimonial não deve ser tratada como uma operação padronizada. Antes de realizá-la, sete pontos merecem atenção:

1. forma da transferência;
2. capital efetivamente integralizado;
3. eventual valor excedente;
4. atividade efetivamente exercida;
5. receitas imobiliárias;
6. legislação e procedimentos municipais;
7. documentação societária e imobiliária.

Os Temas 796 e 1.348 do STF tornam essa análise especialmente relevante, mas nenhum deles transforma a palavra “holding” em uma regra automática de incidência ou imunidade do ITBI.

Conteúdo jurídico informativo. O tratamento tributário depende das características concretas de cada operação.