Holding patrimonial e ITBI: o que o Tema 1.348 do STF pode mudar?

Transferir imóveis de uma pessoa física para uma holding patrimonial é uma operação que envolve tributação, estrutura societária e planejamento patrimonial imobiliário. O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — costuma ser um dos pontos centrais dessa análise, especialmente quando a operação é realizada por meio da integralização de imóvel em holding.

A discussão sobre a imunidade de ITBI na integralização de capital com imóvel ganhou novo contorno com o Tema 1.348 do STF. Como o julgamento ainda não foi concluído, qualquer afirmação categórica sobre o tema exige cuidado e deve partir do estágio oficial do processo.

Este artigo apresenta, de forma informativa, os pontos que merecem atenção antes de transferir imóvel para holding, sem antecipar o resultado do julgamento e sem prometer imunidade, restituição ou qualquer resultado tributário.

O que o Tema 1.348 do STF discute?

O Tema 1.348 do STF, no RE 1.495.108, discute o alcance da imunidade do ITBI na transferência de imóveis destinada à integralização do capital social quando a atividade preponderante da empresa adquirente envolve compra e venda ou locação de imóveis.

Em outras palavras, a Corte analisa se a imunidade prevista na Constituição se aplica — ou não — quando a empresa que recebe o imóvel por integralização de capital tem atividade imobiliária preponderante. É exatamente esse o ponto que interessa a quem estrutura holdings patrimoniais e imobiliárias.

O julgamento foi retomado em 16 de setembro de 2026. Até a suspensão, cinco ministros haviam se manifestado no sentido de reconhecer que a imunidade na integralização de capital independe da atividade preponderante da pessoa jurídica, enquanto dois ministros adotaram entendimento divergente. O julgamento foi suspenso após pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes e, portanto, ainda não existe tese definitiva do STF. Trata-se de placar parcial, não de resultado definitivo, nem de acórdão de mérito publicado.

Durante o julgamento, o ministro Cristiano Zanin propôs uma ressalva à orientação favorável à imunidade, aceita pelo relator, ministro Edson Fachin: situações envolvendo artificialidade, simulação ou fraude não estariam protegidas pela imunidade tributária. Essa formulação integra os votos até aqui apresentados, mas o julgamento permanece suspenso e ainda não constitui tese definitiva do STF.

Não se antecipa aqui o resultado do julgamento. O acompanhamento deve partir da tramitação oficial do processo e da distinção entre o que já foi decidido e o que ainda está pendente.

Por que esse julgamento interessa às holdings patrimoniais?

A holding patrimonial e a holding imobiliária frequentemente recebem imóveis por meio da integralização de capital com imóvel. Nesse tipo de operação, a discussão sobre a imunidade de ITBI holding é central, pois pode interferir no custo e na viabilidade da reorganização patrimonial.

O Tema 1.348 interessa diretamente a quem realiza planejamento patrimonial imobiliário, a holdings familiares que concentram imóveis e a empresas com atividade imobiliária preponderante. Em todos esses casos, a definição do alcance da imunidade pode alterar a forma de estruturar a operação.

A discussão também evidencia que a análise do ITBI não deve se limitar à denominação “holding” ou à previsão formal de integralização de capital. A estrutura societária, a documentação da operação e sua efetiva correspondência com os atos praticados ganham especial relevância. A ressalva relacionada a artificialidade, simulação ou fraude, contudo, não autoriza presumir irregularidade em holdings patrimoniais ou empresas imobiliárias.

Para uma visão geral sobre essas estruturas, vale conferir nosso conteúdo sobre holding patrimonial e holding familiar. Já a análise da tributação imobiliária como um todo pode ser aprofundada na área de Direito Tributário Imobiliário.

Holding que recebe aluguel perde automaticamente a imunidade?

Uma das dúvidas mais frequentes é saber se a holding que recebe aluguel perde, automaticamente, a imunidade de ITBI. Não é possível responder a essa pergunta de forma genérica.

A análise depende da atividade preponderante da empresa, das características concretas da operação e do enquadramento da hipótese nas regras constitucionais. A simples existência de locação, por si só, não permite concluir, de forma automática, pela perda ou pela manutenção da imunidade.

Justamente por isso, o Tema 1.348 do STF está em discussão: a Corte avalia o alcance da imunidade quando a atividade preponderante envolve compra e venda ou locação de imóveis. Até que haja tese definitiva, a resposta depende do caso concreto e não deve ser antecipada.

E o Tema 796 do STF?

O Tema 1.348 não deve ser confundido com o Tema 796 do STF. São controvérsias distintas e em estágios diferentes.

O Tema 796 do STF, já julgado de forma definitiva, tratou de questão específica: o alcance da imunidade quando o valor dos imóveis transferidos supera o montante do capital social efetivamente integralizado. Ou seja, discutiu-se o limite da imunidade em relação ao valor integralizado.

O Tema 1.348, por sua vez, permanece pendente e discute outro aspecto: o alcance da imunidade na integralização de imóveis ao capital social quando a empresa adquirente exerce atividade preponderantemente imobiliária. A distinção entre os dois temas é essencial para não tratar como decidido o que ainda está em julgamento.

Para aprofundar a leitura sobre ITBI em Belo Horizonte, recomenda-se também o conteúdo sobre base de cálculo e valor declarado e a landing de ITBI em Belo Horizonte, que aborda, entre outros pontos, a integralização de imóveis e os Temas 796 e 1.348 do STF.

O exemplo do imóvel de R$ 2 milhões

Considere, a título meramente ilustrativo, uma pessoa física que pretende transferir um imóvel avaliado em R$ 2 milhões para uma holding patrimonial por meio da integralização de capital com imóvel.

Dependendo do enquadramento da operação, da atividade preponderante da empresa e das regras de ITBI aplicáveis ao caso concreto, a operação pode envolver ou não a incidência do tributo. O valor envolvido, por si só, não define o tratamento tributário: a análise considera a estrutura societária, a documentação, a atividade da empresa e o estágio da jurisprudência.

Por isso, o exemplo serve apenas para dimensionar o impacto econômico potencial de uma operação de ITBI na holding patrimonial. A conclusão sobre a incidência ou a imunidade depende da análise individualizada do caso.

“Holding não paga ITBI”: por que essa afirmação exige cuidado?

A frase “holding não paga ITBI” circula com frequência, mas exige cuidado. Tratá-la como regra geral pode induzir a decisões equivocadas de planejamento patrimonial imobiliário.

A transferência de um imóvel para uma holding não permite, por si só, concluir se haverá incidência de ITBI. O tratamento tributário depende da natureza jurídica da operação e, no caso de integralização de capital, das regras constitucionais e da jurisprudência aplicáveis — em especial, a integralização de imóvel em holding destinada ao capital social e as características concretas da empresa, incluindo sua atividade preponderante.

Como o alcance da imunidade ITBI holding está em discussão no Tema 1.348 do STF, ainda não concluído, não é possível afirmar, de forma genérica, que a holding paga ITBI ou que a holding não paga ITBI. A resposta depende do caso concreto e do que a Corte vier a definir.

Por isso, afirmações categóricas sobre o tema devem ser evitadas. O adequado é analisar a operação antes de sua realização, considerando estrutura, valores, documentação, atividade da empresa e regras de ITBI aplicáveis.

E quem já constituiu a holding e pagou ITBI?

Quem já constituiu a holding e recolheu o ITBI ao transferir imóvel para a sociedade pode se perguntar se há espaço para revisão da operação. A resposta depende dos fatos, dos documentos, dos prazos e dos fundamentos aplicáveis ao caso concreto.

Não é possível prometer restituição ou resultado de forma genérica. A viabilidade de qualquer procedimento administrativo ou judicial exige análise individualizada, que considere, entre outros pontos, o momento do recolhimento, a fundamentação adotada e o estágio do Tema 1.348 do STF.

Em todos os casos, o ponto de partida é a documentação da operação e a verificação das regras de ITBI do município aplicáveis ao caso concreto.

Checklist antes de transferir imóveis para uma holding

Antes de transferir imóveis para uma holding patrimonial, convém reunir e analisar alguns pontos essenciais. O levantamento a seguir é meramente informativo e não substitui a análise individualizada da operação.

• A finalidade da holding e sua classificação (patrimonial, familiar ou imobiliária);
• A atividade efetivamente exercida pela sociedade, a documentação da integralização e a correspondência entre a estrutura formal e a operação efetivamente realizada;
• O valor dos imóveis e o montante do capital social a ser integralizado;
• A documentação da operação (escritura, contrato social, matrícula, avaliação);
• As regras de ITBI do município aplicáveis ao caso concreto;
• O estágio do Tema 1.348 do STF e a distinção em relação ao Tema 796;
• A existência de eventual locação, venda ou exploração comercial dos imóveis;
• O momento da operação e os prazos relevantes para recolhimento e eventual discussão.

A análise conjunta desses elementos permite identificar o tratamento jurídico da operação antes da transferência do imóvel, evitando que decisões patrimoniais relevantes sejam tomadas a partir de afirmações genéricas sobre “ITBI na holding”.

Acompanhamento do Tema 1.348

O acompanhamento do Tema 1.348 do STF deve partir das fontes oficiais. Como o julgamento foi suspenso após pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes, em 16 de setembro de 2026, trata-se de placar parcial: cinco ministros haviam se manifestado no sentido de reconhecer que a imunidade na integralização de capital independe da atividade preponderante da pessoa jurídica, enquanto dois ministros adotaram entendimento divergente. Não há tese definitiva do STF.

Eventual retomada, novos votos ou alteração de pauta podem modificar o cenário. Por isso, o essencial é monitorar o estágio oficial do processo, distinguindo o Tema 1.348 (pendente) do Tema 796 (já julgado), e não antecipar resultado.

Operações envolvendo integralização de imóveis, holdings patrimoniais e empresas imobiliárias exigem análise individualizada da estrutura societária, dos valores envolvidos, da atividade empresarial e da documentação da operação.

Conclusão

A relação entre holding patrimonial e ITBI é um tema sensível do planejamento patrimonial imobiliário. O Tema 1.348 do STF pode trazer parâmetros relevantes para a análise da imunidade na integralização de capital com imóvel, mas ainda não está concluído.

Enquanto não há tese definitiva, o caminho adequado é analisar cada operação a partir de sua estrutura, valores, documentação, atividade da empresa e regras de ITBI aplicáveis ao caso concreto — distinguindo, sempre, o Tema 796 (já julgado) do Tema 1.348 (pendente).

Conteúdo informativo. O tratamento tributário depende das características concretas de cada operação.