ITBI em Belo Horizonte: base de cálculo, valor declarado e cuidados na compra de imóveis

Quem compra um imóvel normalmente concentra a atenção no valor da aquisição, no financiamento, na escritura e no registro.

Mas existe outro custo importante da operação: o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — ITBI.

Em Belo Horizonte, o imposto incide sobre transmissões onerosas de imóveis e de determinados direitos imobiliários. A legislação municipal atualmente estabelece alíquota de 3%, ressalvadas as situações específicas previstas em lei.

A questão, porém, não termina na aplicação de uma alíquota.

Uma das principais dúvidas aparece antes disso:

“Sobre qual valor os 3% devem ser calculados?”

É justamente nesse ponto que surgem muitas das controvérsias envolvendo o ITBI.

O Código Tributário Nacional utiliza como referência o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Mas a expressão “valor venal” não significa necessariamente o valor utilizado para cobrança do IPTU.

Essa distinção foi enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.113.

Ao julgar o assunto, o STJ estabeleceu três pontos especialmente importantes:

1. a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado;
2. o valor declarado pelo contribuinte possui presunção de compatibilidade com o valor de mercado;
3. se o Fisco pretende afastar esse valor, deve fazê-lo mediante procedimento administrativo próprio, não sendo possível simplesmente estabelecer previamente uma base de cálculo a partir de valor de referência unilateral.

Isso alterou significativamente a maneira de analisar discussões sobre a cobrança do imposto.

Não necessariamente.

O Tema 1.113/STJ não estabeleceu que todo preço indicado em contrato ou escritura deve ser aceito automaticamente pela Administração Tributária.

O que existe é uma presunção em favor do valor declarado pelo contribuinte.

Essa presunção pode ser afastada quando houver elementos que indiquem que o valor informado não corresponde às condições normais de mercado.

A diferença é importante.

Não se trata de impedir a fiscalização municipal.

Trata-se de exigir que eventual afastamento do valor declarado observe o procedimento juridicamente adequado.

Por isso, duas conclusões extremas devem ser evitadas:

“A Prefeitura sempre tem que aceitar o preço do contrato.”

e

“A Prefeitura pode simplesmente escolher qualquer valor de referência.”

Nenhuma das duas traduz adequadamente o entendimento jurisprudencial.

Há um dado relevante na própria orientação oficial da Prefeitura de Belo Horizonte.

O Município informa que o valor da transação declarado na DTIIV presume-se verdadeiro e equivalente ao valor de mercado, podendo ser afastado pela autoridade fazendária após instauração de processo administrativo para apuração do valor do bem.

Ou seja, a análise atual precisa considerar conjuntamente:

• a legislação municipal;
• o procedimento efetivamente adotado pela Administração;
• o Tema 1.113/STJ;
• os documentos da operação;
• e as características concretas do imóvel.

Não basta comparar dois números.

Não.

Esse é outro ponto expressamente enfrentado pelo STJ.

Embora ambos os impostos possam utilizar a expressão “valor venal”, eles possuem fatos geradores e mecanismos de apuração distintos.

Por isso, o STJ decidiu que a base utilizada para o IPTU não vincula automaticamente a base de cálculo do ITBI e sequer pode ser utilizada como piso obrigatório para o imposto de transmissão.

Na prática, isso significa que a análise não deve ser feita simplesmente comparando:

valor do IPTU × preço do contrato.

É preciso compreender como a base do ITBI foi efetivamente formada.

Também não.

Esse talvez seja o cuidado mais importante.

Uma diferença entre:

valor declarado pelas partes

e

base adotada pela Administração

é um sinal para análise, e não prova automática de ilegalidade.

Podem existir circunstâncias concretas que justifiquem questionamento do valor declarado.

Por outro lado, também podem existir situações em que a Administração tenha afastado esse valor sem observar adequadamente os critérios jurídicos aplicáveis.

É por isso que uma análise responsável precisa começar pelos documentos, e não pela promessa de recuperação de valores.

Dependendo da operação, alguns documentos costumam ser particularmente relevantes:

• contrato de compra e venda ou instrumento equivalente;
• escritura, quando já lavrada;
• matrícula atualizada do imóvel;
• declaração apresentada para o ITBI;
• guia emitida pelo Município;
• documentos que demonstrem o preço e as condições da negociação;
• eventual avaliação realizada pela Administração;
• comunicações ou decisões administrativas;
• documentos relacionados às características do imóvel.

Em determinadas situações, outros elementos também podem ser necessários para compreender o valor de mercado na data da transmissão.

A documentação necessária varia conforme o caso.

Sempre que possível, questões relevantes podem ser identificadas antes da conclusão da operação.

Isso permite compreender previamente:

• a estimativa tributária;
• a documentação necessária;
• os critérios utilizados;
• eventual divergência de valores;
• os procedimentos administrativos disponíveis;
• e o impacto do imposto no custo total da aquisição.

Mas isso não significa que uma situação já concluída esteja necessariamente fora de análise.

A própria Prefeitura de Belo Horizonte mantém serviços específicos relacionados a revisão de valor e restituição, sujeitos aos respectivos requisitos.

A via adequada depende do estágio da operação e do problema identificado.

Outro ponto frequentemente confundido é o momento em que surge juridicamente a transmissão imobiliária.

A orientação oficial de Belo Horizonte informa que o fato gerador ocorre com o registro do título translativo na matrícula do imóvel, embora a legislação municipal discipline hipóteses em que o recolhimento deve anteceder determinados atos de formalização e registro.

Isso demonstra por que o ITBI deve ser analisado dentro da operação imobiliária como um todo, e não isoladamente.

Contrato, escritura, pagamento do tributo e registro são etapas relacionadas, mas juridicamente distintas.

A análise agregada sobre registros públicos municipais identificou 68.176 registros entre 2024 e junho de 2026.

Nesse universo recente:

• 87,1% estavam relacionados à ocupação residencial;
• 74,2% correspondiam a apartamentos;
• 61,1% possuíam base de cálculo entre R$ 200 mil e R$ 700 mil;
• e em 39,4% dos registros, a base de cálculo registrada era superior ao valor declarado.

Esses números são úteis para compreender o mercado, mas precisam ser interpretados com cuidado.

O fato de a base superar o valor declarado não demonstra, isoladamente, cobrança ilegal nem direito à restituição.

Trata-se de dado agregado que ajuda a identificar temas relevantes para investigação jurídica e informação ao contribuinte.

Fonte:
Prefeitura de Belo Horizonte — ITBI Relatórios.
Corte: 30/06/2026.

A análise pode ser particularmente útil quando existe dúvida sobre:

• a base de cálculo adotada;
• o afastamento do valor declarado;
• o procedimento utilizado pelo Município;
• a documentação da compra;
• a natureza jurídica da transmissão;
• a incidência ou não incidência do imposto;
• ou os efeitos tributários da operação antes de sua formalização.

A resposta nem sempre será que existe algo a contestar.

Em muitos casos, o resultado mais importante de uma análise preventiva é justamente saber se há ou não fundamento jurídico para avançar.

Uma aquisição imobiliária não deve ser avaliada exclusivamente pelo imposto.

Situação registral, documentação das partes, riscos do imóvel, contratos, financiamento e estrutura tributária podem estar interligados.

Por isso, o ITBI integra uma área mais ampla de Direito Tributário Imobiliário, situada na interface entre tributação, patrimônio e negócios imobiliários.

O Tema 1.113/STJ trouxe critérios importantes para a base de cálculo do ITBI, especialmente ao reconhecer a presunção relacionada ao valor declarado e exigir procedimento administrativo adequado para seu afastamento.

Isso, porém, não criou uma regra automática de redução ou restituição do imposto.

Quando existe diferença entre o preço informado e a base utilizada, a pergunta correta não é simplesmente:

“Quanto posso recuperar?”

A pergunta anterior é:

“Como esse valor foi formado e o procedimento utilizado está juridicamente adequado?”

Responder essa questão exige examinar a operação, os documentos e as regras aplicáveis ao caso.

Conteúdo de caráter informativo. A aplicação do Direito depende das circunstâncias de cada situação.