Regularização imobiliária: como regularizar um imóvel e por onde começar

Comprar, vender, financiar ou transmitir um imóvel costuma parecer uma questão essencialmente econômica. Mas, antes do preço, existe uma pergunta jurídica mais básica: a situação documental do imóvel corresponde ao que existe na realidade?

Nem sempre.

Há imóveis construídos sem a correspondente averbação. Outros foram ampliados, divididos ou modificados sem atualização registral. Há compradores que quitaram o preço, receberam as chaves e permaneceram durante anos apenas com um contrato particular. Também existem loteamentos ou núcleos urbanos cuja regularização envolve procedimentos próprios perante o Município e o Registro de Imóveis.

Por isso, dizer simplesmente que um imóvel está “irregular” pode significar situações muito diferentes.

E essa diferença é fundamental, porque não existe um único procedimento de regularização imobiliária aplicável a todos os casos.

O primeiro passo não é escolher entre usucapião, escritura, adjudicação compulsória ou REURB.

O primeiro passo é identificar qual é exatamente a irregularidade.

O que significa regularizar um imóvel?

Regularização imobiliária é uma expressão ampla utilizada para descrever medidas destinadas a corrigir inconsistências jurídicas, registrais, urbanísticas, técnicas ou documentais relacionadas ao imóvel.

A legislação registral brasileira estrutura o Registro de Imóveis como instrumento destinado a conferir publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos submetidos a registro.

Também é necessário observar a continuidade registral: os atos posteriores precisam guardar correspondência com a situação jurídica anteriormente registrada.

Na prática, portanto, a regularização pode envolver problemas muito diferentes.

Um imóvel pode apresentar:

• divergência entre a construção existente e aquilo que consta no registro;
• contrato de compra e venda sem transferência registral da propriedade;
• cadeia de transmissões incompleta;
• matrícula com descrição incompatível com a realidade física;
• erro de área, medidas, limites ou confrontações;
• loteamento ou desmembramento não regularizado;
• ocupação consolidada sem título de propriedade;
• pendências perante a Prefeitura;
• necessidade de averbação de construção, demolição ou alteração;
• necessidade de retificação da matrícula ou do registro;
• situação que possa permitir usucapião;
• situação que possa permitir adjudicação compulsória;
• enquadramento em procedimento de regularização fundiária urbana.

Por isso, a expressão “regularizar a escritura”, embora comum, nem sempre identifica corretamente o problema.

Pode ser necessária uma escritura.

Mas pode não ser.

Matrícula, escritura e registro não são a mesma coisa

Uma das principais fontes de confusão na regularização imobiliária é tratar matrícula, escritura e registro como se fossem documentos ou atos equivalentes.

Não são.

Matrícula

A matrícula é o registro individualizado do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente.

É nela que se encontra parte essencial de sua história jurídica: descrição, titularidade e os atos registrados ou averbados ao longo do tempo.

Por isso, uma certidão atualizada da matrícula costuma ser um dos primeiros documentos a serem analisados.

Escritura pública

A escritura pública é um instrumento utilizado para formalizar determinados negócios jurídicos, observadas as hipóteses em que a legislação a exige.

Sua existência, por si só, entretanto, não resolve necessariamente toda a situação registral do imóvel.

Registro

O registro é o ato praticado perante o Registro de Imóveis quando o título apresentado atende às exigências legais e registrais.

Na compra e venda de imóvel, é especialmente importante distinguir a formalização do negócio da efetiva transferência da propriedade no plano registral.

Consequentemente, possuir contrato, escritura, recibos ou até estar na posse do imóvel há muitos anos não significa, automaticamente, que toda a situação jurídica esteja regularizada.

Essa distinção explica por que é importante examinar os documentos antes de definir a providência adequada.

Como descobrir se um imóvel está irregular?

O diagnóstico normalmente começa pela comparação entre três dimensões.

1. Situação registral

É preciso verificar o que consta oficialmente no Registro de Imóveis.

Algumas perguntas iniciais são:

• existe matrícula ou transcrição?
• quem consta como proprietário?
• a descrição do imóvel corresponde à realidade?
• existem registros ou averbações que merecem análise?
• a cadeia de transmissões está completa?
• a construção aparece na matrícula?
• existem ônus, gravames ou outros atos registrados que precisem ser considerados?
• área, medidas e confrontações correspondem à situação física?

2. Situação municipal e urbanística

O cadastro da Prefeitura e a situação urbanística também podem ser relevantes.

Dependendo do caso e da legislação municipal, devem ser examinados documentos relacionados à aprovação da construção, alterações realizadas, parcelamento do solo, cadastro imobiliário, licenciamento e demais exigências administrativas.

A legislação federal sobre parcelamento do solo convive com normas estaduais e municipais complementares.

Por isso, uma análise exclusivamente cartorial pode ser insuficiente em determinadas situações.

3. Situação física do imóvel

Finalmente, é necessário comparar os documentos com a realidade.

Área do terreno, área construída, limites, acessos, número de unidades, utilização da edificação e ampliações são exemplos de informações que podem revelar divergências.

O ponto central é simples:

regularizar um imóvel exige comparar o imóvel que existe fisicamente com o imóvel que existe juridicamente.

Quais são os principais caminhos para regularizar um imóvel?

A solução depende da causa da irregularidade.

Não há um procedimento universal.

Uma mesma expressão, como “imóvel irregular”, pode envolver situações completamente diferentes e exigir instrumentos jurídicos também diferentes.

Averbação de construção ou alteração

É comum encontrar imóveis cuja matrícula não reflete a edificação existente.

Isso pode ocorrer quando uma casa foi construída e nunca foi averbada ou quando houve ampliação, demolição ou outra modificação posteriormente.

Nessas situações, pode ser necessário solucionar previamente questões administrativas e técnicas perante o Município e, depois, promover os atos cabíveis perante o Registro de Imóveis.

As exigências concretas variam conforme o imóvel e a legislação aplicável.

Retificação da matrícula ou do registro

Nem toda irregularidade exige escritura, usucapião ou adjudicação compulsória.

Em determinados casos, o problema está na própria descrição ou em informações constantes do registro imobiliário.

A retificação pode ser utilizada, conforme a situação, para corrigir ou adequar elementos como:

• área e medidas perimetrais;
• confrontações;
• descrição do imóvel;
• número de lote, quadra ou logradouro;
• determinados erros ou omissões constantes do registro;
• divergências entre a descrição registral e o levantamento técnico.

Dependendo da natureza da correção, podem ser necessários planta, memorial descritivo, documentos técnicos, responsabilidade profissional, anuência ou notificação de confrontantes e outros elementos.

O procedimento é submetido ao Registro de Imóveis competente e passa pela qualificação do registrador.

Quando houver interessados ou confrontantes que precisem se manifestar, podem ser realizadas notificações no próprio procedimento.

Havendo controvérsia relevante ou impugnação que não possa ser solucionada na esfera extrajudicial, poderá ser necessária outra via juridicamente adequada.

Por isso, quando a irregularidade consiste em uma diferença entre o imóvel descrito na matrícula e o imóvel que existe na realidade, a retificação é uma das alternativas que devem ser investigadas antes de se escolher outro procedimento.

Escritura e registro de uma compra antiga

Outra situação frequente é a existência de uma compra realizada anos atrás que nunca chegou à etapa registral adequada.

Às vezes existe contrato particular.

Em alguns casos, o vendedor permanece disponível para colaborar.

Em outros, faleceu, não é localizado, recusa-se a formalizar a transferência ou também havia adquirido o imóvel por meio de contratos anteriores.

Nesses cenários, a solução somente pode ser definida depois da reconstrução da cadeia documental e da análise das circunstâncias concretas.

Em alguns casos, a solução poderá envolver a formalização consensual do título.

Em outros, poderá ser necessário avaliar instrumentos como adjudicação compulsória, usucapião ou outro procedimento adequado à origem do direito.

Adjudicação compulsória

Em determinadas situações nas quais um negócio destinado à transferência do imóvel foi celebrado, mas o título definitivo não foi posteriormente formalizado, a adjudicação compulsória pode constituir um dos caminhos juridicamente possíveis.

Além da via judicial, existe a adjudicação compulsória extrajudicial, processada perante o Registro de Imóveis competente, com assistência de advogado e observância das exigências legais e regulamentares.

O procedimento envolve a demonstração do negócio jurídico que fundamenta a aquisição, da situação da obrigação assumida e das circunstâncias que impediram a formalização da transferência.

Na via extrajudicial, a regulamentação também prevê documentação específica e participação notarial e registral.

Podem ser relevantes, conforme a situação:

• o instrumento contratual;
• a reconstrução das cessões ou transmissões anteriores;
• elementos de prova relacionados ao cumprimento da obrigação;
• documentos relativos às partes;
• a situação atual da matrícula;
• a ata notarial exigida pela regulamentação;
• o requerimento apresentado ao Registro de Imóveis.

O registrador realiza a qualificação do pedido e da documentação apresentada.

Por isso, a existência de um contrato particular, isoladamente, não significa que a adjudicação seja automaticamente cabível.

A cadeia negocial, a documentação, a quitação e a situação registral devem ser previamente examinadas.

Usucapião

Quando existe posse acompanhada dos requisitos exigidos pela modalidade aplicável, a usucapião também pode constituir instrumento de regularização.

Além da via judicial, existe procedimento de usucapião extrajudicial, processado diretamente perante o Registro de Imóveis competente, com representação por advogado ou defensor público.

Sua instrução envolve documentos específicos.

Entre eles podem estar:

• ata notarial;
• documentos relacionados à posse;
• planta e memorial descritivo, quando exigíveis;
• documentos referentes ao imóvel;
• documentos relativos aos titulares e confrontantes;
• certidões;
• outros elementos destinados a demonstrar os requisitos da modalidade de usucapião invocada.

A regulamentação admite procedimentos de notificação e manifestação dos interessados durante a tramitação perante o Registro de Imóveis.

A existência de posse antiga, entretanto, não basta isoladamente.

Tempo, natureza e características da posse, modalidade de usucapião, características do imóvel, origem da ocupação, documentação, eventuais oposições e demais circunstâncias precisam ser analisados antes de se concluir pelo cabimento da medida.

Também é importante distinguir usucapião de outros instrumentos de regularização.

Uma pessoa que adquiriu um imóvel por contrato, por exemplo, pode estar diante de situação juridicamente diferente daquela de quem fundamenta a aquisição na posse prolongada e nos requisitos próprios da usucapião.

REURB — Regularização Fundiária Urbana

Há situações em que o problema não está limitado a um único imóvel.

Núcleos urbanos informais podem exigir solução coletiva e urbanística por meio da Regularização Fundiária Urbana — REURB, disciplinada pela Lei nº 13.465/2017.

A REURB reúne medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e à titulação de seus ocupantes.

O procedimento possui etapas próprias e relevante participação do poder público municipal ou distrital.

Pode envolver, entre outras providências:

1. requerimento ou instauração;
2. processamento administrativo;
3. classificação e análise da modalidade pertinente;
4. elaboração do projeto de regularização fundiária;
5. enfrentamento de aspectos dominiais, urbanísticos, ambientais e sociais;
6. saneamento das questões identificadas;
7. decisão administrativa;
8. conclusão do procedimento com a emissão da Certidão de Regularização Fundiária — CRF;
9. apresentação da CRF e dos documentos pertinentes ao Registro de Imóveis competente;
10. qualificação e registro dos atos correspondentes.

A CRF representa, portanto, resultado relevante do procedimento administrativo de regularização e serve de base para os atos registrais posteriores, conforme a modalidade e a situação concreta.

REURB não deve ser confundida com uma simples escritura individual nem com mera atualização cadastral.

É um regime jurídico específico de regularização fundiária.

Loteamento ou desmembramento irregular

Também podem existir problemas relacionados ao parcelamento do solo.

A Lei nº 6.766/1979 disciplina loteamentos e desmembramentos urbanos e estabelece uma relação entre aprovação administrativa e registro imobiliário, sem prejuízo de normas complementares aplicáveis.

Quando o problema está na própria origem ou implantação do parcelamento, tentar solucionar isoladamente apenas um contrato pode ser insuficiente.

É necessário compreender primeiro a situação jurídica do empreendimento ou da área maior.

Dependendo das características do núcleo e de sua consolidação, também pode ser necessário avaliar eventual enquadramento em instrumentos de regularização fundiária.

Contrato de gaveta: o documento precisa ser analisado

O chamado "contrato de gaveta" é outro exemplo em que soluções automáticas devem ser evitadas.

O contrato pode ser juridicamente relevante e ajudar a reconstruir a história da aquisição.

Mas é necessário verificar:

• quem contratou;
• quem aparece na matrícula;
• se existem transmissões intermediárias;
• se o preço foi quitado;
• quais comprovantes existem;
• se houve cessão de direitos;
• qual é a situação atual dos vendedores;
• se ocorreram sucessões;
• quais atos foram efetivamente registrados;
• se existem impedimentos ou exigências registrais.

Dependendo das respostas, a solução poderá envolver providências consensuais, administrativas, registrais, extrajudiciais ou judiciais.

Por que a irregularidade pode se tornar um problema apenas muitos anos depois?

Muitos titulares ou possuidores convivem com uma situação documental incompleta durante anos sem perceber consequências práticas imediatas.

O problema costuma aparecer quando surge algum evento que exige maior segurança documental.

Por exemplo:

• venda do imóvel;
• financiamento;
• inventário;
• doação;
• divórcio ou partilha;
• constituição de garantia;
• empreendimento imobiliário;
• regularização patrimonial;
• conflito entre compradores, vendedores ou sucessores.

É possível, portanto, que um problema antigo apareça exatamente no momento em que existe urgência para realizar outro negócio.

Isso ajuda a explicar uma das vantagens da análise preventiva: enfrentar a questão quando ainda existe tempo para localizar documentos, reconstruir a cadeia de negócios e avaliar o procedimento adequado.

Quais documentos devem ser reunidos primeiro?

Não existe uma lista universal.

Como ponto de partida, normalmente é útil localizar:

• matrícula ou transcrição do imóvel;
• contratos de compra e venda;
• escrituras;
• cessões de direitos;
• recibos e comprovantes de pagamento;
• documentos relacionados à construção;
• plantas e projetos existentes;
• memoriais descritivos, quando existentes;
• documentos municipais;
• certidões pertinentes;
• documentos de inventário ou sucessão, quando houver;
• documentos técnicos relativos à área do imóvel;
• outros documentos capazes de explicar como a propriedade ou a posse chegaram à situação atual.

A utilidade de cada documento depende do problema identificado.

Por isso, solicitar indiscriminadamente diversas certidões antes de realizar um diagnóstico também pode gerar despesas desnecessárias.

Regularização imobiliária começa pelo diagnóstico

Um erro frequente é procurar imediatamente um procedimento.

"Preciso fazer usucapião?"

"Tenho que conseguir uma escritura?"

"É caso de adjudicação?"

"Preciso retificar a matrícula?"

"Preciso entrar com ação?"

Essas perguntas começam pelo final.

Antes delas, outras são mais importantes:

O que diz a matrícula?

O que aconteceu juridicamente depois dela?

A descrição registral corresponde à realidade física?

O que existe efetivamente no local?

Como o imóvel está cadastrado perante o Município?

Qual documento está faltando ou qual informação está divergente?

A origem do direito está em um contrato, na posse, em uma sucessão ou em outra situação?

Somente depois desse diagnóstico faz sentido escolher o instrumento de regularização.

É sempre necessário entrar na Justiça?

Não.

O sistema jurídico brasileiro admite diversas formas extrajudiciais de solução de questões imobiliárias.

Entre os exemplos estão, conforme os requisitos de cada situação:

• retificações registrais;
• averbações;
• escrituras;
• usucapião extrajudicial;
• adjudicação compulsória extrajudicial;
• procedimentos de regularização fundiária;
• outros atos administrativos, notariais ou registrais.

Isso não significa que a via extrajudicial seja automaticamente possível em qualquer situação.

Conflitos, impugnações, ausência de determinados requisitos ou particularidades jurídicas podem tornar necessária a via judicial.

A melhor via depende do caso concreto.

Quanto tempo leva para regularizar um imóvel?

Não existe prazo único.

Uma averbação ou retificação relativamente simples é muito diferente de uma cadeia de contratos antigos, de um conflito entre sucessores ou de uma regularização fundiária urbana envolvendo diversas unidades.

O prazo pode depender de fatores como:

• natureza da irregularidade;
• disponibilidade da documentação;
• necessidade de levantamento técnico;
• participação de terceiros;
• notificações;
• exigências municipais;
• exigências registrais;
• existência de conflito;
• necessidade de complementação documental;
• necessidade ou não de processo judicial.

Por isso, estimativas responsáveis devem ser feitas somente depois da análise inicial.

Conclusão: descubra o problema antes de escolher a solução

A regularização imobiliária não é um procedimento único.

Pode envolver:

• Registro de Imóveis;
• Tabelionato de Notas;
• Município;
• documentação técnica;
• averbações;
• retificações;
• contratos antigos;
• sucessões;
• usucapião;
• adjudicação compulsória;
• REURB;
• outras providências administrativas, registrais, extrajudiciais ou judiciais.

Por isso, o ponto de partida não deveria ser:

"Qual processo devo fazer?"

A pergunta mais segura é:

"Qual é exatamente a irregularidade deste imóvel?"

Uma análise documental inicial permite separar questões registrais, urbanísticas, técnicas, contratuais e possessórias e, a partir daí, avaliar os caminhos juridicamente disponíveis.

Regularizar um imóvel é, antes de tudo, buscar fazer com que documentos, registro e realidade contem a mesma história.

Análise jurídica preventiva de imóveis

Em operações imobiliárias ou situações de regularização, a análise prévia da matrícula, dos documentos disponíveis e do histórico do imóvel pode ajudar a identificar a natureza da pendência e os caminhos jurídicos possíveis.

Cada imóvel possui características próprias, e o procedimento adequado depende da documentação e das circunstâncias concretas.

Gelson Braga Advocacia e Consultoria Jurídica

Direito Imobiliário e segurança jurídica patrimonial.

Conteúdo de caráter exclusivamente informativo. Não substitui análise jurídica individualizada.