Vai comprar seu primeiro imóvel na planta? Veja o que conferir antes do sinal

Introdução

A compra do primeiro imóvel costuma representar uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Quando o imóvel ainda está na planta, porém, existe uma particularidade relevante: o comprador pode assumir obrigações contratuais e realizar pagamentos antes da entrega do imóvel e, dependendo da estrutura do negócio, antes mesmo da contratação definitiva do financiamento bancário.

Por isso, a análise não deve começar apenas quando chegar o momento de financiar. Existem documentos, registros, condições comerciais e cláusulas contratuais que merecem atenção antes da assinatura e do pagamento do sinal.

A seguir, veja alguns dos principais pontos que podem ser conferidos nessa etapa.

1. Verifique o registro da incorporação imobiliária

Antes de comercializar unidades de um empreendimento sujeito ao regime de incorporação imobiliária, é importante verificar a situação jurídica da incorporação e a documentação registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente.

O registro da incorporação reúne informações juridicamente relevantes sobre o empreendimento e permite ao comprador compreender melhor o negócio que está sendo oferecido.

A análise documental pode incluir, conforme o caso, matrícula do imóvel, registro da incorporação, identificação do incorporador e demais documentos relacionados ao empreendimento.

2. Leia o memorial de incorporação e os documentos do empreendimento

O memorial de incorporação e a documentação relacionada ao empreendimento ajudam a compreender aquilo que está juridicamente previsto para a construção.

É importante confrontar as informações comerciais apresentadas ao comprador com os documentos formais do empreendimento.

Itens como características da unidade, áreas, vagas, especificações e informações relevantes do projeto merecem conferência documental.

3. Analise o contrato antes de pagar o sinal

O contrato não deve ser tratado como mera formalidade.

Antes da assinatura e do pagamento do sinal, é recomendável compreender as obrigações assumidas pelas partes e as consequências previstas para diferentes situações.

Entre os pontos que podem exigir atenção estão:

• valor do sinal;
• parcelas durante a construção;
• critérios de correção monetária;
• prazo previsto para entrega;
• eventual período de tolerância;
• consequências do atraso;
• condições de desistência ou resolução contratual;
• multas;
• devolução de valores;
• despesas atribuídas ao comprador;
• condições relacionadas ao financiamento.

4. Entenda como será formado o preço ao longo da obra

O preço anunciado inicialmente nem sempre corresponde, de forma isolada, ao valor econômico que será desembolsado ao longo de toda a operação.

Dependendo do contrato, parcelas podem sofrer atualização conforme os critérios previstos no instrumento.

Por isso, o comprador deve procurar compreender não apenas o preço inicial, mas também a estrutura financeira da aquisição e os critérios de atualização aplicáveis.

5. Atenção ao financiamento bancário

Um ponto particularmente importante para quem compra o primeiro imóvel na planta é compreender quando ocorrerá a análise e contratação do financiamento.

O financiamento pode ser analisado em momento posterior à assinatura do contrato com a incorporadora, conforme a estrutura da operação.

Isso significa que assumir compromissos com a incorporadora não deve ser confundido com a aprovação definitiva do crédito imobiliário.

Também é importante distinguir a análise realizada pela instituição financeira para fins de concessão do crédito e constituição da garantia da análise jurídica dos interesses específicos do comprador na relação contratual.

6. Confira as consequências caso o financiamento não seja obtido

O comprador deve verificar o que o contrato estabelece caso o financiamento esperado não seja aprovado ou não possa ser contratado nas condições inicialmente projetadas.

Essa situação pode produzir consequências econômicas relevantes.

Por isso, as cláusulas relacionadas ao financiamento, à resolução do contrato, às penalidades e à restituição de valores merecem atenção antes da contratação.

7. Verifique o prazo de entrega e suas condições

O prazo de entrega deve ser analisado juntamente com as demais disposições contratuais.

É importante identificar:

• prazo contratual previsto;
• eventual período de tolerância;
• condições para prorrogação;
• consequências previstas para atraso;
• obrigações de cada parte.

A leitura deve considerar o contrato como um todo, e não apenas informações destacadas no material comercial.

8. Publicidade e contrato devem ser analisados em conjunto

Folders, anúncios, plantas, imagens, memoriais e demais materiais apresentados durante a comercialização podem conter informações relevantes para a decisão de compra.

Por isso, é recomendável conservar os materiais disponibilizados durante a negociação e confrontá-los com a documentação contratual e registral.

9. Antes do sinal, faça um checklist

Antes de assumir a obrigação, o comprador pode organizar uma conferência preventiva envolvendo, conforme as características do empreendimento:

• Situação registral do empreendimento.
• Registro da incorporação imobiliária.
• Documentação da incorporadora.
• Memorial e documentos do empreendimento.
• Contrato e seus anexos.
• Valor e natureza do sinal.
• Fluxo de pagamentos.
• Índices de atualização monetária.
• Prazo de entrega.
• Período de tolerância.
• Regras de desistência ou resolução contratual.
• Multas e restituição de valores.
• Condições previstas para financiamento.

Conclusão: a análise começa antes do financiamento

Na compra de um imóvel na planta, algumas das decisões juridicamente relevantes podem ocorrer antes da etapa bancária.

O pagamento do sinal e a assinatura do contrato podem representar a assunção de obrigações importantes.

Por isso, compreender a documentação do empreendimento, as condições econômicas e as cláusulas contratuais antes da contratação pode contribuir para uma decisão mais informada e para a identificação antecipada de riscos.

Cada empreendimento e contrato possui características próprias. A análise deve considerar os documentos e as circunstâncias concretas da operação.