IBS e CBS dentro ou fora do Simples? O que imobiliárias precisam avaliar para 2027

IBS e CBS dentro ou fora do Simples? O que imobiliárias precisam avaliar para 2027

A Reforma Tributária criou uma situação nova para empresas optantes pelo Simples Nacional.

A partir de 2027, permanecer no Simples não significa necessariamente recolher IBS e CBS dentro do próprio regime simplificado.

A regulamentação passou a permitir que uma empresa continue enquadrada no Simples Nacional e, ao mesmo tempo, escolha recolher IBS e CBS pelas regras do regime regular.

Para uma imobiliária, administradora de imóveis ou empresa de intermediação, isso cria uma pergunta prática:

Não existe uma resposta universal.

A escolha precisa considerar a forma como a empresa atua, quem são seus clientes, quais despesas integram sua operação, a possibilidade de aproveitamento de créditos e os efeitos sobre preços, contratos e fluxo de caixa.

1. O que é o chamado “Simples híbrido”?

A expressão não designa um novo regime tributário autônomo.

A empresa continua optante pelo Simples Nacional, mas escolhe recolher IBS e CBS fora da sistemática unificada, conforme as regras do regime regular desses tributos.

Nesse caso, as parcelas correspondentes a IBS e CBS deixam de ser cobradas dentro do DAS e passam a seguir a disciplina própria desses tributos.

2. Minha imobiliária já está no Simples. Preciso fazer alguma coisa?

Depende da escolha.

Se a empresa já está no Simples e pretende manter IBS e CBS dentro da sistemática do regime, não é necessária uma opção específica para isso.

Já a empresa que pretende recolher IBS e CBS pelo regime regular precisa formalizar essa escolha no período previsto.

3. Qual é o prazo em 2026?

Com a publicação da Resolução CGSN nº 194/2026, as empresas optantes pelo Simples Nacional abrangidas pela possibilidade de escolha podem formalizar a opção pela apuração e pelo recolhimento do IBS e da CBS pelo regime regular, com efeitos no primeiro semestre de 2027, até:

30 de outubro de 2026.

A opção poderá ser cancelada até 30 de novembro de 2026, observadas as regras aplicáveis.

Também existe outra janela em março de 2027 para quem pretenda adotar o regime regular no segundo semestre daquele ano.

4. Por que essa escolha pode ser especialmente importante para imobiliárias?

Porque “imobiliária” pode representar operações bastante diferentes.

Uma empresa pode obter receita predominantemente com:

• corretagem;
• administração de locações;
• intermediação empresarial;
• serviços prestados a incorporadoras;
• gestão imobiliária;
• atividades digitais ou PropTech;
• outras prestações de serviços relacionadas ao setor.

Por isso, duas imobiliárias com faturamento semelhante podem chegar a conclusões tributárias diferentes.

A análise deve considerar pessoa, regime e operação efetivamente exercida — um recorte relevante também na interface entre Direito Tributário e o mercado imobiliário.

5. O perfil dos clientes influencia?

Pode influenciar bastante.

Uma imobiliária que atende majoritariamente pessoas físicas está inserida em uma cadeia econômica diferente daquela que presta serviços principalmente para:

• incorporadoras;
• construtoras;
• investidores empresariais;
• outras imobiliárias;
• pessoas jurídicas com direito a créditos.

No ambiente B2B, o tratamento dos créditos de IBS e CBS pode ganhar relevância comercial.

Isso significa que a escolha tributária também pode repercutir na competitividade da prestação de serviços, e não apenas no valor nominal pago pela própria imobiliária.

6. Basta comparar a alíquota do DAS com IBS e CBS?

Não.

Essa pode ser uma das maiores fontes de erro em análises superficiais sobre o tema.

Uma comparação adequada precisa considerar o custo tributário global da operação, incluindo fatores como:

• faturamento;
• composição das receitas;
• despesas;
• fornecedores;
• créditos aproveitáveis;
• perfil B2B/B2C;
• preços;
• margem;
• contratos;
• fluxo de caixa;
• custos administrativos e de conformidade.

7. E as comissões de corretagem?

A comissão merece análise própria.

Nos contratos de intermediação imobiliária, é preciso compreender quem efetivamente presta o serviço, quem fatura, como ocorre eventual divisão entre parceiros e quais são os efeitos tributários da operação.

Corretagem exclusiva, co-corretagem e faturamento individual de cada participante podem apresentar estruturas diferentes.

Por isso, a análise do Simples e do IBS/CBS não deve ser feita isoladamente do modelo contratual utilizado pela imobiliária.

8. E as administradoras de imóveis?

Também merecem tratamento específico.

Na administração imobiliária, a receita da empresa pode decorrer da taxa de administração cobrada do proprietário, enquanto outros valores recebidos possuem natureza e destinação distintas.

Os contratos e fluxos financeiros precisam ser compreendidos antes da análise tributária.

Administração de imóveis e corretagem não devem ser tratadas automaticamente como a mesma operação.

9. Então qual é o melhor modelo?

Não existe resposta segura sem dados.

Para determinada empresa, manter IBS e CBS dentro do Simples pode ser coerente com sua operação.

Para outra, o regime regular desses tributos pode merecer consideração.

O que não é recomendável é tomar a decisão apenas com base em uma alíquota isolada ou em uma afirmação genérica de que determinado modelo é “mais econômico”.

A escolha deve considerar fluxo de caixa, créditos, relacionamento comercial e estratégia da empresa.

10. Checklist: o que uma imobiliária deveria levantar antes de decidir?

Antes da comparação, pelo menos:

• faturamento atual e projetado;
• atividade efetivamente exercida;
• composição das receitas;
• percentual proveniente de corretagem;
• percentual proveniente de administração;
• perfil dos clientes;
• proporção B2B × B2C;
• principais despesas e fornecedores;
• contratos relevantes;
• regime tributário atual;
• estrutura societária;
• fluxo de caixa;
• informações contábeis necessárias à simulação.

Conclusão

A Reforma Tributária adicionou uma nova variável ao planejamento das empresas do mercado imobiliário.

Para 2027, uma imobiliária optante pelo Simples poderá precisar comparar dois cenários:

Simples com IBS e CBS dentro da sistemática unificada

ou

Simples Nacional com IBS e CBS recolhidos pelo regime regular.

A escolha não deve ser orientada apenas pelo percentual aparente de tributação.

Clientes, fornecedores, créditos, receitas, contratos, margem e fluxo de caixa fazem parte da análise.

O prazo mudou: com a prorrogação promovida pela Resolução CGSN nº 194/2026, a janela dessa escolha para o primeiro semestre de 2027 vai até 30 de outubro de 2026. A decisão, porém, não ficou mais simples — o tempo adicional só aproveita à empresa quando convertido em análise consistente da operação.