Due Diligence Imobiliária: como a auditoria jurídica identifica e mensura riscos na compra de imóveis

Comprar um imóvel envolve muito mais do que verificar o preço, visitar o local e conferir se a matrícula aparentemente não contém problemas.

Uma operação imobiliária reúne diferentes dimensões jurídicas ao mesmo tempo. É preciso compreender o imóvel, as pessoas físicas ou jurídicas envolvidas e o próprio negócio que está sendo estruturado.

Esses são os três pilares de uma due diligence imobiliária consistente.

A análise pode envolver a situação registral e física do bem, direitos e situações jurídicas de terceiros, restrições ambientais e urbanísticas, zoneamento, patrimônio cultural, situação processual e patrimonial do vendedor, poderes de representação de empresas, condições de pagamento, financiamento e cláusulas contratuais.

Em operações destinadas à exploração econômica ou profissional do imóvel, há ainda uma pergunta adicional que pode ser decisiva:

a atividade que o comprador pretende desenvolver é juridicamente compatível com aquele imóvel e com aquela localização?

Por isso, a due diligence não deve ser entendida como uma simples emissão de certidões.

Trata-se de um procedimento estruturado de investigação jurídica preventiva destinado a identificar, organizar, interpretar e, quando possível, mensurar riscos antes da conclusão da operação.

A finalidade não é assegurar que nenhum problema surgirá no futuro.

É oferecer ao comprador melhores elementos para decidir se deve prosseguir com o negócio, renegociá-lo, estabelecer condições adicionais, exigir providências anteriores à aquisição ou, eventualmente, reconsiderar a operação.

O que é due diligence imobiliária?

A expressão due diligence pode ser traduzida, de maneira aproximada, como diligência ou investigação prévia.

No Direito Imobiliário, representa um processo estruturado de análise jurídica realizado antes da conclusão de uma operação.

Em vez de perguntar apenas:

"A matrícula está limpa?"

uma investigação mais completa procura responder:

"O imóvel, as pessoas envolvidas e o negócio apresentam riscos capazes de afetar a aquisição, a utilização ou a finalidade econômica pretendida?"

Essa diferença é fundamental.

Uma matrícula sem gravames aparentes é importante.

Mas não revela necessariamente uma limitação urbanística ao direito de construir, uma incompatibilidade entre o zoneamento e a atividade empresarial pretendida, uma situação ambiental relevante, uma servidão, uma ocupação por terceiro, problemas relacionados ao vendedor ou uma cláusula contratual que transfira ao comprador um risco significativo.

Os três pilares da due diligence imobiliária

Embora o escopo dependa das características concretas de cada operação, a due diligence imobiliária pode ser organizada em três grandes pilares:

1. situação jurídica, física, registral, urbanística e ambiental do imóvel;
2. situação das pessoas físicas e jurídicas envolvidas;
3. estrutura e riscos do próprio negócio jurídico.

A análise conjunta desses três elementos permite formar uma visão mais adequada da operação.

Primeiro pilar: a situação do imóvel

A investigação começa pelo próprio bem.

Isso inclui sua situação registral, mas não termina nela.

Matrícula e cadeia dominial

A matrícula ocupa posição central na análise.

É nela que podem ser identificados, entre outros elementos:

• titularidade;
• descrição do imóvel;
• área e confrontações;
• histórico registral relevante;
• hipotecas;
• alienações fiduciárias;
• usufrutos;
• indisponibilidades;
• penhoras e outras constrições registradas;
• averbações relativas à edificação;
• direitos constituídos em favor de terceiros;
• restrições e outros atos que possam repercutir juridicamente sobre o imóvel.

O Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

Por isso, identificar quem é o titular registral e compreender os atos constantes da matrícula é indispensável.

Mas a investigação não deve parar nessa etapa.

Direitos, ônus e situações jurídicas de terceiros

Uma due diligence consistente não procura apenas descobrir se existem "dívidas" vinculadas ao imóvel.

É necessário compreender se há direitos, ônus ou outras situações jurídicas de terceiros capazes de afetar a propriedade, o uso, a disponibilidade ou a finalidade econômica do bem.

Dependendo do caso, podem ser relevantes:

• servidões;
• usufruto;
• direito de superfície;
• direito real de habitação;
• garantias reais;
• promessas de compra e venda;
• cessões de direitos;
• locações com repercussão jurídica relevante;
• restrições convencionais;
• direitos de passagem;
• situações possessórias;
• outros direitos ou obrigações oponíveis ao adquirente.

A servidão de passagem é um exemplo particularmente ilustrativo.

Ela pode assegurar a terceiro ou a outro imóvel determinada utilidade sobre o bem adquirido.

Sua existência não significa necessariamente que a compra deva ser descartada.

Mas pode influenciar o projeto pretendido, a circulação interna, o acesso, a construção, o valor econômico ou o modo de exploração da propriedade.

O ponto central é compreender qual direito existe e qual efeito concreto ele produz sobre o objetivo do comprador.

O imóvel físico corresponde ao imóvel documental?

Também é necessário confrontar aquilo que consta dos documentos com a realidade física.

Podem existir, por exemplo:

• construções não averbadas;
• ampliações posteriores;
• divergências de área;
• divisões informais;
• alterações de uso;
• unidades criadas sem regularização correspondente;
• ocupação por terceiros;
• diferenças entre limites físicos e descrição registral.

Uma casa pode existir há décadas e a matrícula ainda descrever apenas o terreno.

Uma ampliação pode ter sido realizada sem a correspondente regularização administrativa ou registral.

Um imóvel anunciado com determinada metragem pode não coincidir integralmente com sua documentação.

Essas situações não significam necessariamente que o negócio seja inviável.

Mas precisam ser conhecidas, interpretadas e, quando necessário, incorporadas à negociação.

Zoneamento, localização e atividade econômica pretendida

A localização do imóvel pode ser juridicamente tão importante quanto sua matrícula.

Isso se torna especialmente relevante quando a aquisição tem como objetivo a exploração de atividade econômica, empresarial ou profissional.

Nessas situações, não basta verificar se o imóvel está registrado ou fisicamente adequado.

É necessário investigar se a atividade pretendida pode efetivamente ser exercida naquele imóvel e naquele endereço.

Dependendo do Município, da localização e do tipo de atividade, podem ser relevantes:

• zoneamento;
• classificação urbanística da área;
• usos permitidos;
• usos condicionados;
• atividades proibidas;
• parâmetros de uso e ocupação do solo;
• necessidade de licenciamento;
• regras de acessibilidade;
• exigências de segurança contra incêndio;
• requisitos sanitários;
• limitações ambientais;
• geração de ruído;
• impacto de tráfego;
• carga e descarga;
• necessidade de vagas;
• impacto de vizinhança;
• restrições decorrentes de condomínio;
• regras específicas de empreendimentos ou loteamentos;
• autorizações administrativas.

Essa análise pode ser decisiva para aquisição de imóveis destinados a:

• clínicas e consultórios;
• escritórios profissionais;
• restaurantes;
• bares;
• estabelecimentos comerciais;
• escolas;
• academias;
• hotéis;
• atividades industriais;
• depósitos;
• centros de distribuição;
• prestação de serviços;
• empreendimentos imobiliários.

Um imóvel pode ser excelente sob os aspectos físico, registral e financeiro e, ainda assim, não admitir juridicamente a atividade econômica para a qual está sendo adquirido.

Nesse cenário, a due diligence precisa confrontar:

o imóvel existente, as regras incidentes sobre sua localização e a atividade que se pretende desenvolver.

Limitações ao direito de construir

Ser proprietário de um terreno não significa possuir liberdade irrestrita para construir.

O aproveitamento do imóvel está sujeito às normas urbanísticas aplicáveis.

Dependendo da localização e do projeto pretendido, podem ser relevantes:

• coeficiente de aproveitamento;
• taxa de ocupação;
• gabarito ou altura máxima;
• afastamentos;
• permeabilidade;
• parcelamento do solo;
• possibilidade de desmembramento;
• remembramento;
• limitações específicas da zona;
• transferência ou geração de potencial construtivo;
• exigência de estudos urbanísticos;
• restrições administrativas.

Essa análise é particularmente importante quando o comprador pretende adquirir o imóvel para:

• construção;
• incorporação;
• loteamento;
• ampliação;
• retrofit;
• mudança de uso;
• desenvolvimento empresarial;
• exploração imobiliária.

O potencial econômico imaginado pelo comprador pode não corresponder ao potencial jurídico efetivamente permitido.

Patrimônio histórico e cultural

Outra questão relevante é a proteção do patrimônio cultural.

A investigação pode precisar verificar se o imóvel:

• é tombado;
• possui tombamento definitivo registrado;
• encontra-se em processo de proteção;
• integra conjunto urbano protegido;
• está localizado no entorno de bem tombado;
• possui restrições específicas de intervenção;
• depende de autorização para reforma, ampliação ou demolição.

A proteção patrimonial não significa necessariamente impossibilidade de aquisição ou utilização.

Mas pode alterar profundamente aquilo que pode ser feito no imóvel.

Para quem pretende realizar reforma, empreendimento ou alteração significativa, essa questão pode afetar diretamente a viabilidade econômica do projeto.

Questões ambientais

Dependendo da natureza do bem e da finalidade da aquisição, a dimensão ambiental também pode ser relevante.

A investigação pode abranger, conforme o caso:

• áreas de preservação permanente;
• Reserva Legal;
• unidades de conservação;
• proteção de mananciais;
• cursos d'água;
• áreas ambientalmente sensíveis;
• contaminação do solo;
• passivos ambientais;
• necessidade de licenciamento;
• obrigações de recuperação;
• limitações ambientais à ocupação;
• restrições incidentes sobre imóvel rural ou urbano.

A profundidade dessa análise varia.

Um apartamento residencial e uma gleba destinada a empreendimento industrial não exigem o mesmo nível de investigação.

A due diligence deve ser proporcional à natureza do imóvel e ao objetivo econômico da aquisição.

Determinadas questões ambientais, estruturais, topográficas, edilícias ou técnicas podem exigir análise complementar de engenheiros, arquitetos, profissionais ambientais, contadores ou outros especialistas.

A due diligence jurídica deve identificar a questão e avaliar seus possíveis efeitos jurídicos, sem substituir a responsabilidade técnica própria de outras profissões.

Posse e ocupação

A matrícula também não responde necessariamente quem utiliza fisicamente o imóvel.

É importante saber:

quem está na posse do bem?

Dependendo da situação, podem existir:

• locatários;
• comodatários;
• ocupantes sem contrato;
• antigos proprietários;
• promissários compradores;
• terceiros com alegações possessórias;
• conflitos de acesso;
• divisões de fato;
• situações condominiais não claramente documentadas.

Um imóvel pode estar registralmente disponível e, ao mesmo tempo, apresentar dificuldade prática de entrega da posse.

Essa é outra razão pela qual a investigação não pode se limitar ao cartório.

Segundo pilar: as pessoas envolvidas no negócio

O segundo eixo são as pessoas físicas e jurídicas que participam da operação.

Não basta perguntar:

"Quem aparece como proprietário?"

Também é necessário analisar capacidade, legitimidade, representação e determinadas circunstâncias jurídicas que possam repercutir sobre a alienação.

Quando o vendedor é pessoa física

Conforme a situação, podem ser relevantes:

• identidade;
• capacidade civil;
• estado civil;
• regime de bens;
• eventual necessidade de participação do cônjuge;
• procurações;
• sucessão;
• legitimidade para alienar;
• processos judiciais;
• situação patrimonial relevante;
• restrições capazes de repercutir sobre a operação.

Não existe um pacote universal de certidões aplicável a toda aquisição.

O escopo precisa acompanhar o perfil das partes e os riscos encontrados.

Quando existe pessoa jurídica envolvida

Quando vendedor, comprador ou outra parte relevante é uma empresa, a investigação pode ganhar dimensão societária.

Podem ser analisados:

• contrato ou estatuto social;
• alterações societárias;
• poderes dos administradores;
• procurações;
• deliberações ou autorizações necessárias;
• situação cadastral;
• estrutura societária;
• legitimidade para alienar o imóvel;
• processos judiciais relevantes;
• recuperação judicial ou falência, quando pertinente;
• outras limitações capazes de afetar o negócio.

Uma assinatura realizada em nome da empresa somente produz a segurança jurídica esperada se a pessoa que assina efetivamente possuir poderes para tanto.

Processos judiciais: existência não significa automaticamente risco relevante

Pesquisar ações judiciais em nome do vendedor pode ser uma etapa da due diligence.

Mas o objetivo não deve ser simplesmente contar processos.

A existência de uma ação não permite concluir, isoladamente, que a compra seja problemática.

É necessário interpretar:

• natureza da demanda;
• valor discutido;
• fase processual;
• existência de constrições;
• patrimônio envolvido;
• momento em que surgiu o litígio;
• eventual relação com o imóvel;
• possibilidade de repercussão patrimonial;
• contexto da alienação.

A pergunta correta não é apenas:

"O vendedor possui processos?"

Mas:

"Algum desses processos representa risco juridicamente relevante para esta operação?"

Fraude contra credores e fraude à execução

Dois institutos merecem atenção especial: fraude contra credores e fraude à execução.

Embora possam aparecer em discussões relacionadas à alienação patrimonial, são figuras jurídicas distintas.

A fraude contra credores pertence ao campo do direito material e pode, em determinadas circunstâncias, envolver atos praticados por devedor em situação capaz de prejudicar credores.

Nos negócios onerosos, sua análise exige atenção aos pressupostos legais aplicáveis, inclusive à situação patrimonial do devedor e às circunstâncias que possam indicar conhecimento do estado de insolvência pelo outro contratante.

A fraude à execução possui disciplina processual própria e se relaciona a alienações realizadas em contexto de processo judicial nas hipóteses previstas em lei.

O Código de Processo Civil disciplina situações específicas de fraude à execução.

A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.

Essa orientação deve ser lida em conjunto com a disciplina legal atual da fraude à execução e com o regime de concentração dos atos na matrícula.

Por isso, a simples existência de dívida, processo, passivo ou mesmo situação de insolvência não autoriza concluir automaticamente pela existência de fraude.

A due diligence deve examinar as circunstâncias concretas da operação.

A concentração dos atos na matrícula eliminou a necessidade de analisar as partes?

Não.

A Lei nº 13.097/2015 reforçou o princípio da concentração dos atos na matrícula e ampliou a segurança da circulação imobiliária e a proteção do terceiro adquirente de boa-fé.

Isso também impede que se trate a obtenção indiscriminada de inúmeras certidões como requisito universal para toda compra.

Mas existe uma diferença entre:

uma certidão que não é exigida genericamente para a validade ou eficácia do negócio

e

uma informação que pode ser relevante para avaliar determinado risco antes de uma operação específica.

A due diligence não é uma coleção automática de certidões.

É uma investigação orientada por risco.

Terceiro pilar: o próprio negócio jurídico

O terceiro pilar é a estrutura da operação.

Um imóvel regular e um vendedor juridicamente apto ainda podem participar de um negócio mal estruturado.

Por isso, a análise deve compreender:

• o que está sendo adquirido;
• de quem;
• por quem;
• por qual valor;
• em quais condições;
• mediante qual instrumento;
• com qual fluxo financeiro;
• quais condições precisam ocorrer antes da conclusão;
• quem ficará responsável por cada risco identificado.

O contrato distribui os riscos da operação

O contrato não é mera formalidade.

Ele transforma condições comerciais em obrigações jurídicas.

Podem ser relevantes cláusulas sobre:

• preço;
• sinal;
• forma de pagamento;
• financiamento;
• datas;
• entrega da posse;
• tributos;
• condomínio;
• despesas;
• documentação;
• regularização de pendências;
• garantias;
• declarações das partes;
• responsabilidade por informações;
• inadimplemento;
• resolução;
• condições suspensivas;
• condições resolutivas.

O contrato deve refletir os resultados da investigação.

Se a due diligence descobrir determinada pendência, não basta simplesmente mencioná-la.

Pode ser necessário determinar contratualmente quem deve resolvê-la, quando e quais serão as consequências se isso não ocorrer.

Condições precedentes e mecanismos de mitigação

A due diligence não serve apenas para identificar riscos.

Ela pode orientar medidas destinadas a reduzi-los.

Dependendo do caso, o parecer pode recomendar que a conclusão da aquisição fique condicionada a:

• cancelamento de gravame;
• baixa de indisponibilidade;
• regularização de construção;
• obtenção de autorização;
• apresentação de documentação adicional;
• resolução de questão societária;
• anuência de terceiro;
• esclarecimento de processo relevante;
• comprovação de determinada condição;
• adequação de cláusula;
• modificação no fluxo de pagamento.

Também podem ser avaliados mecanismos como:

• retenção de parte do preço;
• pagamento condicionado;
• garantias contratuais;
• obrigação de indenizar;
• prazo para saneamento;
• direito de resolução se condição essencial não for satisfeita.

Em outras palavras, a investigação deve conectar diagnóstico e tratamento do risco.

O fluxo financeiro também deve ser analisado

A forma de pagamento pode influenciar diretamente a exposição do comprador.

Dependendo do negócio, é importante compreender:

• quando será pago o sinal;
• quando ocorrerão parcelas relevantes;
• quando será assinada a escritura;
• quando será realizado o registro;
• quando ocorrerá a entrega da posse;
• se existem condições anteriores ao pagamento;
• quem receberá os valores;
• se haverá financiamento;
• quais providências ainda estarão pendentes no momento de cada pagamento.

Quanto mais difícil for reverter economicamente determinado pagamento, maior tende a ser a importância de verificar previamente as condições jurídicas correspondentes.

A aprovação do financiamento pelo banco substitui a due diligence?

Não necessariamente.

A instituição financeira realiza suas verificações de acordo com seus critérios de crédito e com a qualidade da garantia oferecida.

O comprador pode possuir interesses mais amplos.

Podem importar para ele:

• uso pretendido;
• potencial construtivo;
• zoneamento;
• restrições ambientais;
• patrimônio cultural;
• ocupação;
• cláusulas do contrato;
• passivos ou custos de regularização;
• riscos das partes;
• possibilidade de exploração econômica.

A finalidade das análises é diferente.

Por isso, não é prudente presumir que a avaliação do banco substitua automaticamente a investigação jurídica dos interesses particulares do comprador.

E o corretor ou a imobiliária?

Corretores e imobiliárias possuem funções relevantes na intermediação da operação.

Mas intermediação comercial, análise bancária, atividade notarial, qualificação registral e due diligence jurídica são atividades diferentes.

Cada participante examina o negócio de acordo com sua atribuição.

A due diligence jurídica concentra-se na identificação e interpretação dos riscos juridicamente relevantes para a decisão do cliente.

Essas funções podem ser complementares.

O resultado da due diligence pode ser consolidado em parecer jurídico

Em operações que justificam investigação mais aprofundada, a due diligence pode resultar na elaboração de parecer jurídico ou relatório técnico estruturado.

O documento pode reunir:

• objeto da investigação;
• finalidade pretendida pelo comprador;
• documentação analisada;
• bases consultadas;
• premissas;
• situação do imóvel;
• situação das partes;
• análise do negócio;
• riscos encontrados;
• consequências possíveis;
• providências recomendáveis;
• formas de mitigação;
• documentos pendentes;
• limitações da investigação;
• conclusão.

A vantagem é substituir informações isoladas por uma visão jurídica organizada da operação.

Como mensurar os riscos encontrados?

Uma metodologia possível é utilizar uma matriz de risco.

A classificação não deve funcionar como fórmula automática nem como promessa.

Ela serve para organizar e comparar os achados.

Entre os critérios que podem ser considerados estão:

Probabilidade

Qual a chance juridicamente estimável de o risco se materializar?

Impacto

Se ocorrer, qual pode ser sua consequência jurídica ou econômica?

Possibilidade de mitigação

O problema pode ser resolvido ou reduzido antes da compra?

Dependência de terceiros

A solução depende apenas das partes ou de Município, cartório, órgão ambiental, credor, confrontante ou outro terceiro?

Grau de incerteza

A documentação disponível é suficiente?

Adequação à finalidade pretendida

O risco compromete exatamente aquilo que o comprador pretende fazer com o imóvel?

Esse último aspecto é particularmente importante.

Uma limitação urbanística pode ser quase irrelevante para alguém que pretende apenas residir no imóvel e decisiva para um comprador que pretende instalar estabelecimento empresarial, desenvolver empreendimento ou aumentar substancialmente a edificação.

É melhor classificar o negócio ou cada risco?

Uma metodologia tecnicamente mais informativa é classificar os diferentes riscos ou dimensões da operação, em vez de atribuir imediatamente um único rótulo ao negócio.

Por exemplo:

• risco registral: baixo;
• risco das partes: baixo;
• risco possessório: médio;
• risco ambiental: baixo;
• risco urbanístico: alto;
• risco contratual: médio;
• adequação à finalidade econômica: comprometida.

Depois dessa análise individualizada, o parecer pode formular uma avaliação global da operação.

Isso permite ao cliente compreender exatamente onde estão os problemas.

Classificação em baixo, médio e alto risco

Os achados podem ser classificados metodologicamente, por exemplo, em três níveis.

Risco baixo

Questões de impacto limitado ou administrável que, nas condições analisadas, não aparentam comprometer significativamente a operação.

Risco médio

Situações que justificam providências, esclarecimentos, condicionantes, adequações ou proteção contratual antes da conclusão.

Risco alto

Circunstâncias com potencial relevante de afetar:

• aquisição;
• propriedade;
• posse;
• utilização;
• direito de construir;
• exploração econômica;
• valor do imóvel;
• eficácia do negócio.

Riscos elevados podem justificar reestruturação da operação, condicionantes rigorosas ou reavaliação sobre a conveniência de prosseguir.

A classificação deve ser sempre fundamentada.

Um simples indicador de cor sem explicar o motivo possui pouca utilidade jurídica.

A pergunta que o parecer deve responder é:

qual é o risco, por que ele existe, qual impacto pode produzir e o que pode ser feito a respeito?

Risco alto significa que o negócio deve ser abandonado?

Não necessariamente.

A due diligence subsidia a decisão; não substitui o cliente.

Alguns riscos podem ser mitigados.

Outros podem ser assumidos conscientemente.

Outros podem ser incorporados ao preço.

Alguns exigem regularização prévia.

E determinados riscos podem ser incompatíveis com a finalidade específica pretendida pelo comprador.

A conclusão depende da combinação entre natureza do risco, impacto, possibilidade de tratamento e objetivo econômico da aquisição.

Limites da due diligence

Uma due diligence juridicamente responsável também precisa explicitar seus próprios limites.

O parecer deve indicar, quando pertinente:

• quais documentos foram examinados;
• quais bases foram consultadas;
• qual foi a data de corte da investigação;
• quais informações foram fornecidas pelas partes;
• quais fatos não puderam ser verificados;
• quais análises técnicas dependeriam de engenheiros, arquitetos, ambientalistas, contadores ou outros profissionais;
• quais riscos ficaram fora do escopo contratado;
• quais documentos ainda estão pendentes.

Nenhuma investigação garante a inexistência absoluta de fatos ocultos, documentos falsos, fraudes, alterações posteriores ou circunstâncias desconhecidas.

Por isso, uma boa due diligence não promete certeza absoluta.

Ela oferece uma avaliação juridicamente fundamentada dentro de determinado escopo e com base nas informações disponíveis.

Quando realizar a due diligence?

Quanto mais cedo os riscos forem identificados, maior tende a ser a capacidade de estruturar o negócio.

A análise costuma ser especialmente relevante antes de:

• assumir obrigação definitiva;
• pagar sinal expressivo;
• transferir parcela relevante do preço;
• assinar escritura;
• assumir a posse;
• contratar financiamento;
• adquirir imóvel destinado a empreendimento;
• iniciar investimento baseado na aquisição.

A investigação pode ocorrer em etapas à medida que a documentação é disponibilizada.

Conclusão: due diligence é análise estruturada de risco

Uma due diligence imobiliária bem realizada não deve se limitar à pergunta:

"A matrícula está limpa?"

Ela examina três dimensões interligadas:

o imóvel;

as pessoas envolvidas;

e o negócio jurídico.

No imóvel, podem importar registro, realidade física, posse, direitos de terceiros, meio ambiente, patrimônio cultural, zoneamento, limitações construtivas e compatibilidade com a finalidade pretendida.

Nas pessoas, podem importar legitimidade, capacidade, representação, estrutura societária, processos e circunstâncias patrimoniais capazes de repercutir sobre a operação.

No negócio, importam contrato, preço, pagamentos, financiamento, condições, garantias e distribuição de riscos.

O resultado dessa investigação pode ser consolidado em um parecer jurídico que identifique, explique, classifique e proponha formas de mitigação para os riscos encontrados.

A decisão final continua pertencendo ao cliente.

A função da due diligence é ampliar a qualidade das informações disponíveis antes de uma decisão patrimonial relevante.

Mais importante do que perguntar simplesmente se existe algum risco é compreender:

qual é o risco, qual sua importância, como ele afeta o objetivo do comprador e o que pode ser feito antes da assinatura.