Compra e Venda de Imóveis: Cuidados Jurídicos Essenciais

A compra de um imóvel não começa no contrato

Um erro comum é tratar o contrato como o primeiro passo da operação.

Antes dele, existem perguntas fundamentais.

Quem é o proprietário?

O imóvel corresponde ao que está sendo anunciado?

Existem direitos ou situações jurídicas de terceiros?

A documentação está regular?

Quem está na posse?

O vendedor possui legitimidade para alienar?

O comprador pretende financiar?

Existem pendências que precisam ser solucionadas antes de algum pagamento relevante?

Essas questões podem alterar não apenas o contrato, mas a própria conveniência do negócio.

Por isso, muitas compras exigem uma fase anterior de verificação documental e avaliação jurídica da operação.

Em negócios de maior complexidade, essa análise pode assumir a forma de uma due diligence imobiliária.

Primeiro cuidado: identificar corretamente o imóvel

A operação precisa começar pela identificação exata do bem.

Endereço comercial, número do apartamento ou descrição de anúncio não substituem a identificação registral.

A matrícula do Registro de Imóveis permite verificar elementos como:

• titularidade;
• descrição do imóvel;
• área e confrontações;
• registros e averbações;
• garantias;
• usufrutos;
• indisponibilidades;
• constrições registradas;
• outros direitos, ônus ou situações jurídicas registradas.

A certidão atualizada da matrícula é, portanto, um dos documentos centrais da operação.

Mas ela precisa ser interpretada.

Não basta verificar apenas se existe ou não uma penhora visível.

Também é necessário compreender se a descrição registral corresponde ao imóvel efetivamente negociado e se há atos que possam repercutir na aquisição ou na utilização pretendida.

O imóvel físico precisa corresponder aos documentos

Um imóvel pode existir fisicamente de maneira diferente daquela registrada.

Isso ocorre, por exemplo, quando existem:

• construções não averbadas;
• ampliações;
• demolições não registradas;
• diferenças de metragem;
• divisões informais;
• alterações de uso;
• unidades criadas sem regularização correspondente;
• divergências entre limites físicos e descrição registral.

Essas diferenças podem repercutir em financiamento, registro, tributação, regularização futura e utilização do imóvel.

Por isso, dependendo da operação, é importante confrontar a documentação com a realidade física.

Uma divergência não significa automaticamente que a compra seja inviável.

Mas o comprador precisa saber qual é a pendência, quem ficará responsável por ela e como ela afeta o negócio pretendido.

Quem está vendendo realmente pode vender?

Identificar o proprietário registral não encerra a análise das pessoas envolvidas.

Podem existir questões relacionadas a:

• estado civil;
• regime de bens;
• representação;
• procurações;
• sucessão;
• inventário;
• incapacidade;
• copropriedade;
• pessoas jurídicas;
• poderes dos administradores;
• autorizações societárias.

Quando existe pessoa jurídica envolvida, por exemplo, é importante verificar se quem assina possui poderes para alienar o imóvel.

Quando o vendedor é casado, o regime de bens e as circunstâncias concretas podem influenciar a necessidade de participação do cônjuge.

Quando há herdeiros ou sucessores, a cadeia de titularidade precisa estar suficientemente esclarecida.

Processos contra o vendedor impedem a venda?

Não necessariamente.

A simples existência de processo judicial em nome do vendedor não significa, por si só, que o imóvel não possa ser adquirado.

O risco depende das circunstâncias.

Podem ser relevantes:

• natureza da ação;
• valor discutido;
• fase processual;
• patrimônio do vendedor;
• existência de constrições;
• momento da alienação;
• eventual relação entre o processo e o imóvel;
• capacidade do processo de repercutir patrimonialmente sobre a operação.

A legislação sobre concentração dos atos na matrícula reforçou a segurança da circulação imobiliária e a proteção do terceiro adquirente de boa-fé em determinadas situações.

Ao mesmo tempo, institutos como fraude à execução e fraude contra credores possuem disciplina própria e não podem ser reduzidos a fórmulas automáticas.

A Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do terceiro adquirente, observadas as demais regras legais aplicáveis.

Por isso, não é tecnicamente adequado trabalhar com conclusões simplistas como:

"tem processo, então não compre"

ou

"não existe penhora na matrícula, portanto não existe qualquer risco".

A análise precisa considerar o contexto jurídico da operação.

A proposta, reserva ou sinal já podem produzir consequências jurídicas

Muitas pessoas imaginam que os riscos começam apenas com a assinatura do contrato definitivo.

Nem sempre.

Documentos preliminares podem conter compromissos relevantes.

Uma proposta aceita, um instrumento de reserva ou um documento de sinal pode prever:

• preço;
• prazo;
• condições da compra;
• valor antecipado;
• consequências da desistência;
• obrigação de celebrar contrato posterior.

Por isso, é importante compreender o documento antes de transferir valores ou assumir compromissos que possam limitar a liberdade de decisão.

O mesmo vale para o vendedor.

Aceitar determinadas condições sem prever prazo, forma de pagamento ou consequências do inadimplemento pode gerar conflitos posteriores.

Sinal e arras precisam ser compreendidos

O chamado "sinal" pode produzir consequências jurídicas específicas conforme a forma como a operação foi estruturada.

O Código Civil disciplina as arras e os efeitos que podem decorrer da entrega de dinheiro ou outro bem no momento da celebração do contrato.

Isso significa que não é prudente tratar todo sinal como simples "reserva informal".

Antes do pagamento, convém definir:

• qual é sua natureza jurídica;
• se o valor integra o preço;
• em quais circunstâncias poderá ser devolvido;
• o que acontece se comprador ou vendedor não prosseguir;
• se existe direito de arrependimento;
• quais condições ainda precisam ser cumpridas.

A nomenclatura utilizada pelas partes não resolve, isoladamente, essas questões.

O conteúdo efetivo do ajuste é que precisa ser analisado.

O contrato deve refletir a realidade da negociação

Depois das verificações preliminares, o contrato precisa transformar aquilo que foi negociado em obrigações juridicamente claras.

Entre os temas relevantes podem estar:

• preço;
• sinal;
• forma e cronograma de pagamento;
• financiamento;
• entrega da posse;
• documentação;
• regularização de pendências;
• tributos;
• despesas condominiais;
• garantias;
• declarações das partes;
• consequências do inadimplemento;
• condições suspensivas;
• condições resolutivas;
• prazo para cumprimento de obrigações.

O contrato não deveria ser um documento genérico preenchido apenas com nomes, preço e endereço.

Ele precisa refletir os riscos específicos daquela operação.

Se existe uma construção não averbada, por exemplo, pode ser necessário definir contratualmente quem ficará responsável por sua regularização.

Se parte do preço depende de financiamento, é importante esclarecer o que ocorrerá se o crédito não for aprovado nas condições esperadas.

Se o imóvel estiver ocupado, a entrega da posse merece disciplina específica.

Compra condicionada a financiamento exige atenção

Em operações financiadas, é preciso diferenciar a intenção de comprar da efetiva disponibilidade do crédito.

A aprovação do financiamento depende dos critérios da instituição financeira.

Por isso, contratos e propostas precisam ser claros sobre questões como:

• existência ou não de condição relacionada ao financiamento;
• prazo para obtenção do crédito;
• valor que se pretende financiar;
• eventual diferença entre avaliação bancária e preço negociado;
• destino do sinal caso o financiamento não seja aprovado;
• momento de pagamento do saldo.

O comprador não deveria presumir que uma simulação inicial ou manifestação preliminar da instituição financeira equivale à aprovação definitiva do financiamento.

A análise do banco substitui a análise jurídica?

Não.

A instituição financeira realiza suas verificações segundo seus critérios de crédito e de aceitação da garantia.

O comprador pode possuir interesses diferentes e mais amplos.

Um banco pode aceitar determinado imóvel como garantia e, ainda assim, existirem questões relevantes para a utilização pretendida pelo adquirente.

Também podem existir riscos contratuais, possessórios, urbanísticos ou relacionados às partes que não correspondam diretamente ao objetivo da análise bancária.

Por isso, aprovação do financiamento e avaliação jurídica da operação não são conceitos equivalentes.

Quando deve ocorrer o pagamento?

Não existe uma estrutura universal de pagamentos.

Ela depende das características do negócio.

Mas o fluxo financeiro deve guardar coerência com o avanço jurídico da operação.

É necessário compreender:

• quando o sinal será pago;
• quando os documentos serão apresentados;
• quando eventuais pendências serão solucionadas;
• quando o instrumento definitivo será assinado;
• quando ocorrerá o registro;
• quando a posse será entregue.

Transferir parcela relevante do preço antes da satisfação de condições essenciais pode aumentar a exposição do comprador.

Por outro lado, o vendedor também precisa de segurança quanto ao recebimento do preço antes de perder o controle jurídico e econômico do bem.

O contrato deve organizar esse equilíbrio.

Escritura e registro são etapas diferentes

Uma das distinções mais importantes na compra e venda imobiliária é compreender que escritura e registro não são sinônimos.

A escritura pública, quando juridicamente exigida ou adotada como instrumento da operação, formaliza o negócio.

O registro do título no Registro de Imóveis é o ato que produz os efeitos registrais correspondentes à transferência da propriedade entre vivos.

Por isso, possuir uma escritura assinada não significa, necessariamente, que o adquirente já aparece como proprietário na matrícula.

Depois da formalização do título, é necessário verificar sua apresentação e registro perante o Registro de Imóveis competente.

Quando a escritura pública é necessária?

O art. 108 do Código Civil estabelece, como regra geral, que, não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Isso não significa, entretanto, que toda aquisição imobiliária acima desse valor dependa necessariamente da lavratura de uma escritura pública em Tabelionato de Notas.

A própria legislação prevê hipóteses específicas em que instrumentos particulares podem produzir efeitos de escritura pública.

Isso ocorre, por exemplo, em determinadas operações de financiamento imobiliário submetidas a regimes legais específicos, inclusive operações abrangidas pelo Sistema Financeiro da Habitação e negócios disciplinados pela legislação da alienação fiduciária de imóveis.

Portanto, antes de definir o instrumento da compra e venda, é necessário verificar:

• a natureza da operação;
• o valor do imóvel;
• a modalidade de financiamento, se houver;
• a legislação específica aplicável;
• o título juridicamente admitido para registro.

A regra do art. 108 do Código Civil deve, assim, ser interpretada juntamente com as exceções previstas em legislação especial.

ITBI: quem paga?

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — ITBI — possui disciplina municipal.

Por isso, regras sobre contribuinte, procedimentos, base de cálculo e momento de recolhimento precisam ser verificadas conforme a legislação do Município competente.

No contrato, também é comum que as partes estabeleçam quem suportará economicamente determinadas despesas.

É importante diferenciar:

quem a legislação tributária considera contribuinte

e

como comprador e vendedor distribuíram economicamente os custos da operação entre si.

Esses conceitos podem não ser necessariamente idênticos.

Condomínio: débitos anteriores merecem atenção

Na compra de unidade em condomínio, a situação das despesas condominiais deve ser verificada.

O Código Civil estabelece que o adquirente responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Por isso, antes da aquisição, é relevante verificar a situação condominial da unidade.

Essa questão demonstra novamente por que o comprador não deveria se limitar à leitura da matrícula.

Algumas obrigações relevantes podem surgir de outras relações jurídicas vinculadas ao imóvel.

Tributos e outras obrigações relacionadas ao imóvel

Também pode ser pertinente verificar a existência de débitos ou situações relacionadas a tributos imobiliários e outros encargos.

A relevância e os efeitos dependem da natureza da obrigação e da estrutura da operação.

É importante separar:

• débitos pessoais do vendedor;
• obrigações vinculadas ao imóvel;
• responsabilidades atribuídas por lei;
• responsabilidades assumidas contratualmente.

Uma análise preventiva evita que diferentes tipos de obrigação sejam tratados como se produzissem os mesmos efeitos jurídicos.

A posse deve ter data e condições claras

A propriedade registral e a posse são conceitos diferentes.

O contrato deve esclarecer quando o comprador poderá efetivamente ocupar, utilizar ou administrar o imóvel.

A entrega das chaves pode ocorrer:

• antes do registro;
• no momento da assinatura de determinado instrumento;
• depois da quitação;
• em data futura;
• depois da desocupação por terceiros.

Não existe uma única estrutura obrigatória para todas as operações.

Mas deve existir clareza.

Se o imóvel estiver ocupado, é especialmente importante saber quem assumirá a responsabilidade pela desocupação e em qual prazo.

O que deve ser conferido na entrega do imóvel?

Dependendo da operação, a entrega também merece documentação.

Podem ser relevantes:

• estado físico do imóvel;
• chaves;
• controles e acessos;
• equipamentos incorporados;
• móveis eventualmente incluídos no negócio;
• leitura de medidores;
• situação de ocupação;
• cumprimento de reparos eventualmente contratados.

Em alguns casos, um termo de entrega ou vistoria ajuda a registrar a situação existente no momento em que a posse é transmitida.

Isso pode ser particularmente útil quando o contrato contém obrigações relacionadas a reparos, conservação ou permanência de determinados bens.

Depois da assinatura, o negócio ainda não terminou

A assinatura do contrato ou do título não é necessariamente o último passo.

Dependendo da operação, ainda podem ser necessários:

• recolhimentos tributários;
• apresentação do título ao Registro de Imóveis;
• qualificação registral;
• cumprimento de eventuais exigências;
• registro da transmissão;
• atualização cadastral;
• transferência de serviços;
• entrega definitiva da posse;
• organização e guarda da documentação.

A operação somente deve ser considerada juridicamente concluída quando os atos necessários à estrutura escolhida estiverem efetivamente realizados.

O papel da due diligence na compra e venda

A due diligence é uma ferramenta que pode integrar o processo de aquisição.

Ela aprofunda a investigação do imóvel, das pessoas envolvidas e da estrutura do negócio.

Pode examinar, conforme o caso:

• direitos de terceiros;
• processos relevantes;
• zoneamento;
• restrições ambientais;
• situação societária;
• riscos contratuais;
• potencial de utilização;
• condições de pagamento.

Por isso, este artigo e a due diligence respondem a perguntas diferentes.

A compra e venda trata da estrutura completa da operação.

A due diligence trata da investigação e mensuração dos riscos existentes dentro dessa operação.

Conclusão: uma boa compra e venda depende da sequência correta

Uma operação imobiliária não deveria ser vista apenas como:

escolher o imóvel → assinar o contrato → pagar.

Existe uma sequência jurídica mais ampla:

identificar o imóvel;

compreender sua situação jurídica e física;

verificar quem participa da operação;

avaliar os riscos relevantes;

definir as condições do negócio;

organizar os pagamentos;

formalizar o título adequado;

entregar a posse;

registrar a aquisição.

Cada etapa reduz um tipo diferente de incerteza.

Um contrato bem redigido não corrige sozinho um imóvel inadequado.

Uma matrícula aparentemente regular não substitui a análise das pessoas ou do negócio.

A aprovação bancária não substitui a análise dos interesses próprios do comprador.

E o pagamento do preço não substitui o registro da propriedade.

A melhor proteção surge quando documentos, contrato, pagamento, posse e registro seguem uma lógica coerente desde o início da negociação até sua conclusão.